Zahlen Sie auch zu viel Miete?

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Unter ihr versteht man die Miete, die in derselben Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Als Maßstab für die Vergleichbarkeit werden herangezogen die

• Lage – im Hamburger Mietenspiegel in normale und gute Wohnlage aufgeteilt
• Art der Wohnung,
• Größe
• Ausstattung
• Beschaffenheit
• energetischen Merkmale.

Dabei markiert die ortsübliche Vergleichsmiete gleichzeitig die Miete, die ein Vermieter grundsätzlich von einem Mieter verlangen kann.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Erhöhungen der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können sich nach dem Gesetz stützen auf

• einen – wenn in der Gemeinde vorhandenen - Mietspiegel,
• die Benennung von drei Vergleichswohnungen
• und den sich aus einem Gutachten ergebenden Mietwert.

In Hamburg stützen sich die meisten Mieterhöhungen auf den alle zwei Jahre erscheinenden Hamburger Mietspiegel. Er weist für zahlreiche Wohnungen in der Hansestadt die ortsübliche Vergleichsmiete aus und ist insoweit verbindlich. Nur in relativ wenigen Fällen wird die Beiziehung von drei Vergleichswohnungen oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein.

Neu ist, dass bei möblierten Wohnungen zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nun folgendes geregelt ist: Der Möblierungszuschlag – bisher Bestandteil einer pauschalen Gesamtmiete - muss ausgewiesen werden, damit die so erkennbare Netto-Kalt-Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen werden kann.

Nach welchen Merkmalen unterscheidet der Hamburger Mietspiegel?

Er ordnet Wohnungen in einer Tabelle mit den folgenden drei Kategorien ein:

• normale oder gute Wohnlage (nach einem verbindlichen Wohnlagenverzeichnis)
• mehrere Baualtersklassen (aber keine Neubauten / Erstbezug)
• verschiedene Wohnungsgrößen, jeweils in einer Spanne

Innerhalb dieser Kategorien wird jeweils eine auf Grundlage von Erhebungen ermittelte Mietpreisspanne von einem Unter- bis zu einem Oberwert unter Benennung des Mittelwertes angegeben.

Letzterer ist Ausgangspunkt für die Bestimmung der konkreten Miete im Einzelfall. Dabei müssen alle den Wohnwert bildenden Faktoren berücksichtigt werden. Hier helfen Ihnen unsere Kenntnis der Rechtsprechung und unsere langjährige Erfahrung.

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