Mietpreisbremse

Viele Mieter zahlen viel zu hohe Mieten

Dies gilt vor allem in Ballungszentren und beliebten Städten wie Hamburg. Besonders in begehrten Stadtteilen steigen die Mieten ins Unermessliche. Neben ohnehin explodierenden Nebenkosten werden immer höhere Netto-Kalt-Mieten verlangt. Oft übersteigen sie die ortsübliche Vergleichsmiete erheblich.

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Zahlen Sie auch zu viel Miete?

Ob Sie eine zu hohe Miete zahlen oder bei Abschluss eines Mietvertrags zahlen sollen, muss für jede Wohnung einzeln bestimmt werden.
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Greift die Mietpreisbremse in Hamburg? Ist eine Renovierung so umfassend, dass sie die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ausschließt? Alle diese Fragen können nicht pauschal beantwortet werden.

Bei möblierten Wohnungen gilt seit Mitte 2023, dass der Möblierungszuschlag begrenzt ist. Er darf nicht höher sein als 1 Prozent des Zeitwertes der Möblierung im Zeitpunkt des Beginns des Mietvertrags. So wird eine Umgehung der Mietpreisbremse durch eine möblierte Vermietung oder eine Kurzzeitvermietung verhindert.

Die Mietpreisbremse – ein Schutz für viele Mieter

Haben Sie den Mietvertrag für Ihre Wohnung nach dem 1. Juli 2015 geschlossen, schützt Sie die Mietpreisbremse in Hamburg vor unangemessen hohen Mieten. Eingeführt wurde sie im August 2018 und gilt bis zum 30.06.2025

Die zuvor mit Wirkung zum 1. Juli 2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung wurde wegen gesetzgeberischer Mängel mit gleichem Inhalt zum 3. Juli 2018 nochmals erlassen. Sie gilt nun bis 30. Juni  2025. Die erste Fassung wird heute nur von wenigen Gerichten berücksichtigt. Die neue und aktuelle Fassung ist dagegen rechtsverbindlich.

Wo und wann greift die Mietpreisbremse?

Sie gilt

  • in ganz Hamburg
  • bei Weitervermietung einer Wohnung ab dem 11. Juli 2018
  • seit Mitte 2023 auch bei Zwischenmiete mit einer Dauer von mehr als 6 Monaten
  • ebenfalls erst seit Mitte 2023 bei Kettenverträgen, bei denen nacheinander mehrere Kurzzeitmietverträge geschlossen werden
  • nunmehr auch bei möblierten Wohnungen. 

Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn

  • die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 oder später errichtet oder erstmals vermietet worden ist
  • die Wohnung vor Abschluss des neuen Mietvertrags umfassend – mit einem Neubau gleichzusetzend - renoviert wurde
  • die vorherige Miete auch schon die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überstiegen hat – dann darf der Vermieter die vorherige Miete verlangen

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Unter ihr versteht man die Miete, die in derselben Gemeinde für vergleichbare Wohnungen üblicherweise gezahlt wird. Als Maßstab für die Vergleichbarkeit werden herangezogen die

  • Lage – im Hamburger Mietenspiegel in normale und gute Wohnlage aufgeteilt
  • Art der Wohnung,
  • Größe
  • Ausstattung
  • Beschaffenheit
  • energetischen Merkmale.

Dabei markiert die ortsübliche Vergleichsmiete gleichzeitig die Miete, die ein Vermieter grundsätzlich von einem Mieter verlangen kann.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Erhöhungen der Grundmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete können sich nach dem Gesetz stützen auf

  • einen – wenn in der Gemeinde vorhandenen - Mietspiegel,
  • die Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • und den sich aus einem Gutachten ergebenden Mietwert.

In Hamburg stützen sich die meisten Mieterhöhungen auf den alle zwei Jahre erscheinenden Hamburger Mietspiegel. Er weist für zahlreiche Wohnungen in der Hansestadt die ortsübliche Vergleichsmiete aus und ist insoweit verbindlich. Nur in relativ wenigen Fällen wird die Beiziehung von drei Vergleichswohnungen oder die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein.

Neu ist, dass bei möblierten Wohnungen zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nun folgendes geregelt ist: Der Möblierungszuschlag – bisher Bestandteil einer pauschalen Gesamtmiete - muss ausgewiesen werden, damit die so erkennbare Netto-Kalt-Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete verglichen werden kann.

Nach welchen Merkmalen unterscheidet der Hamburger Mietspiegel?

Er ordnet Wohnungen in einer Tabelle mit den folgenden drei Kategorien ein:

  • normale oder gute Wohnlage (nach einem verbindlichen Wohnlagenverzeichnis)
  • mehrere Baualtersklassen (aber keine Neubauten / Erstbezug)
  • verschiedene Wohnungsgrößen, jeweils in einer Spanne

Innerhalb dieser Kategorien wird jeweils eine auf Grundlage von Erhebungen ermittelte Mietpreisspanne von einem Unter- bis zu einem Oberwert unter Benennung des Mittelwertes angegeben.

Letzterer ist Ausgangspunkt für die Bestimmung der konkreten Miete im Einzelfall. Dabei müssen alle den Wohnwert bildenden Faktoren berücksichtigt werden. Hier helfen Ihnen unsere Kenntnis der Rechtsprechung und unsere langjährige Erfahrung.

Und was tun wir für Sie?

Deshalb unsere Leistung für Sie vor Abschluss eines Mietvertrags: Wir überprüfen Ihre Miete bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung.

Sie glauben, dass Sie in einem bestehenden Mietverhältnis eine zu hohe Miete zahlen. Dann kommen Sie zu uns – wir prüfen unter Berücksichtigung aller rechtlich relevanten Umstände die Sach- und Rechtslage und beraten Sie betreffend Ihre Möglichkeiten.

Vertrauen Sie auf unsere Kompetenz und Erfahrung!

Kontakt

Landesverband hamburgischer Mieterschutz e.V.
Schillerstraße 47-49
22767 Hamburg-Altona
(direkt am Bahnhof Altona)

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