Feuchtigkeit kann über Jahre ein Problem sein

Wird die Raumfeuchtigkeit nicht in einem vertretbaren Bereich von 60 % gehalten, kann sich Schimmel bilden. Wird nicht gelüftet (oder zu wenig), schlägt sich die Raumfeuchte an kalten Bauteilen nieder. Das sind meist Fenster, Fensterstürze und Außenwände - die sogenannten Wärmebrücken. Die in der Luft immer vorhandenen Schimmelpilzsporen finden hier einen idealen Nährboden und werden dann an den betroffenen Wänden und Decken sichtbar.

Mit Glück entstehen erst einmal nur Stockflecken, die ohne großen Aufwand zu entfernen sind. Es kann aber auch sehr schnell zu einem Befall mit Schimmel kommen, der sich bei Schwarzschimmel in großflächigen Verfärbungen zeigt. Dieser ist deutlich sichtbar und regelmäßig – selbst wenn er sich erst einmal unerkannt hinter Möbelstücken entwickelt – durch einen intensiven Geruch zu bemerken.

Stellen Sie Feuchtigkeit in Ihrer Wohnung fest, sollten Sie möglichst kurzfristig den Vermieter informieren. Gerade, wenn der Grund für einen Feuchteschaden nicht offensichtlich ist, kann sonst ein Schaden erheblich anwachsen. Beispielsweise gilt das für Rohrbrüche in der Mauer oder auch für versteckte Schäden an einem Dach. Wird die Ursache nicht schnell gefunden, kann sich der Schaden unerkannt ausweiten.

Ist es schon zu einem erheblicheren Schimmelbefall gekommen, ist auch dieser dem Vermieter zu melden. Kleine Schimmelerscheinungen an den besonders gefährdeten Stellen – so den Fugen im Badezimmer – versucht man erst einmal selbst zu entfernen.

Immer sollte man erst einmal sein Heiz- und Lüftungsverhalten überprüfen und gegebenenfalls korrigieren.

Eine Mietminderung wegen Schimmels ist grundsätzlich zulässig. Gleiches gilt auch für das weitergehende Gewährleistungsrecht des Zurückbehaltungsrechts. Mit letzterem soll der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung unterstrichen werden. Die Mietminderung dient dem Ausgleich für den durch einen Mangel der Mietsache eingeschränkten Wohnwert.

Allerdings ist bei der Minderungshöhe und auch einem zurückbehaltenen Teil der Miete Vorsicht geboten: Sie muss im Verhältnis zu der Beeinträchtigung des Mieters durch Feuchtigkeit und Schimmel angemessen sein. Eine auch für einen juristischen Laien erkennbar weit überzogene Mietminderung kann im schlimmsten Fall sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrags nach sich ziehen.

Schimmel in der Mietwohnung gibt dem Mieter in engen Grenzen ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Eine solche setzt aber voraus, dass der Schaden erheblich ist, also ein hohes Ausmaß und eine besondere Intensität hat. Insbesondere muss der in der Wohnung aufgetretene Schimmel aber auch für den Mieter oder ein in der Wohnung lebendes Familienmitglied eine so starke gesundheitliche Beeinträchtigung begründen, dass ein Warten auf das Vertragsende nach einer fristgemäßen Kündigung nicht zumutbar ist. 

In sehr seltenen und ganz besonders schweren Fällen mag auch eine kurzzeitige Hotelunterbringung gestattet sein. Da dies aber nur in wirklich extremen Fällen zulässig ist, sollte man als Mieter mit einem entsprechenden Umzug in ein Hotel – gegebenenfalls auch als Druckmittel gegen den Vermieter – sehr vorsichtig sein.

Hat der Vermieter den Schimmel zu vertreten, beispielsweise durch Schäden im Mauerwerk oder am Dach oder durch baulich bedingte Wärmebrücken, so ist er zur Beseitigung verpflichtet. Dazu gehört die Beseitigung des gesundheitsschädlichen Schimmelbefalls und die dekorative Instandsetzung der Wohnung.

Zu Vermeidung eines erneuten Schimmelbefalls muss der Vermieter auch die Ursache beseitigen, also gegebenenfalls entsprechende Reparaturen und Instandsetzungen durchführen lassen. Sind die Ursachen bauseitig bedingt, so muss der Vermieter im Rahmen der Möglichkeiten Abhilfe schaffen. Er muss also geeignete Maßnahmen ergreifen, so beispielsweise Dämmungen und Isolierungen aufbringen lassen.

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass den Vermieter die Verantwortung für Feuchtigkeit in der Wohnung und den daraus resultierenden Schimmel trifft. Dabei kommt es auf ein Verschulden im rechtlichen Sinne nicht einmal an. Im Zuge eines gerichtlichen Verfahrens wird, wenn der Vermieter im Gegenzug dem Mieter ein falsches Wohnverhalten als Ursache vorwirft, ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.

Kommt dieses zu dem Ergebnis, dass der Mangel nicht an dem Gebäude liegt, so wird der Vermieter zu beweisen versuchen, dass der Mieter die Feuchtigkeit und den Schimmelschaden verursacht hat. Auch dies wird regelmäßig im Rahmen eines Sachverständigengutachtens zu klären sein.

Achtung Kostenfalle: Der Vermieter muss zwar im Vorfeld die Kosten für einen Sachverständigen zahlen. Geht aus dem Gutachten dann ein Nachweis für das Verschulden des Mieters hervor, muss dieser am Ende die erheblichen Kosten des Gerichtsverfahrens erstatten.

Schimmel stellt nicht nur ein hygienisches Problem dar. Insbesondere sind mit ihm auch Gesundheitsgefahren verbunden. Dies gilt vor allem für Menschen mit allergischen Erkrankungen und insbesondere mit Atemwegserkrankungen. Für solche Personen kann der Aufenthalt in einer stark mit Schimmel kontaminierten Wohnung zu einem ernsten gesundheitlichen Problem führen. Besonders gesundheitsgefährdend ist dabei der Schwarzschimmel. Diese Schimmelart bildet Schimmelpilzgifte, die durch die Luft in den Körper des Menschen gelangen. Krankheitssymptome sind dabei unspezifisch. 

Erstes und deutliches Anzeichen für einen erheblichen Schimmelbefall ist neben dem sich sichtbar bildenden Schimmel ein typischer Geruch. Er ist stechend und – jedenfalls für vorbelastete Personen – auch deutlich spürbar.  Um zu klären, mit welcher der zahlreichen Schimmelarten die Wohnung befallen ist, kann man Proben zu einer Untersuchung und Bestimmung einschicken. Von dem Ergebnis kann das weitere Vorgehen abhängig gemacht werden.