Mietkaution und Kündigung

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Mietkaution und Kündigung

Mietkaution

Der Vermieter kann von seinem Mieter zur Absicherung eventueller späterer Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit in Form einer Mietkaution verlangen. Die Kaution darf nach § 551 Abs. 2 BGB maximal drei Nettokaltmonatsmieten betragen und muss getrennt vom sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt und verzinst werden.

Muss eine Mietkaution auf einmal bezahlt werden?

Der Mieter hat das Recht - entgegen anderweitiger mietvertraglicher Vereinbarungen -, die Zahlung in drei Monatsraten zu leisten (§ 551 Abs. 2 Satz 1 BGB), wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist nicht wirksam.

Mietbürgschaft als Zwischenlösung

Die Alternative zur Leistung einer Mietkaution in bar ist eine sogenannte Mietkautionsbürgschaft, auch Kautions- bzw. Wohnbürgschaft genannt. Der wesentliche Vorteil besteht darin, dass der Mieter kein Eigenkapital aufbringen muss. Allerdings akzeptieren nicht alle Vermieter eine Mietkautionsbürgschaft.

Falls eine Bürgschaft als Zwischenlösung gewünscht wird, sollte dies bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich festgehalten werden.

Mietkautionsrückzahlung

Mit Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der grundsätzliche Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der verzinsten Mietkaution innerhalb von drei bis sechs Monaten, sofern einer Auszahlung keine Forderungen (z.B. durch verursachte Schäden, unterlassene Schönheitsreparaturen, Mietrückstände, noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen) des Vermieters entgegenstehen.

Bestehen keine Forderungen des Vermieters, ist die Mietsicherheit inklusive der erfolgten Verzinsung an den Mieter zurückzuzahlen.

Kündigung eines Mietvertrages

Wann muss ich kündigen?

Bei einer frühzeitigen Planung sollten Ihnen keine Schwierigkeiten entstehen. Für die Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses müssen die Vertragspartner die gesetzlichen Fristen einhalten. Grundsätzlich beträgt die gesetzliche Frist drei Monate zum Monatsende, falls der Mietvertrag noch nicht länger als fünf Jahre läuft, ansonsten verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter.

Bei Mietverträgen, die bereits länger als fünf und acht Jahre laufen, sind für den Vermieter jeweils drei Monate mehr anzusetzen. Die Kündigung muss dem Vermieter spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen.

Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben haben, so müssen alle im Mietvertrag genannten Personen auch die Kündigung unterschreiben. Eine Ausnahme kann unter Umständen gelten, wenn ein Mieter nach Trennung oder Scheidung die Wohnung bereits vor vielen, vielen Jahren verlassen hat. Dann kann die Kündigung des Mieters, der noch in der Wohnung lebt, ausreichend sein. Senden Sie Ihre Kündigung am besten per Post (wenigstens per Einwurf-Einschreiben als Beweis des Zugangs).

Gesendete Kündigungen per Telefax oder E-Mail reichen hier nicht aus. Ort und Datum dürfen auf dem Kündigungsschreiben auch nicht fehlen. Die Kündigung kann nur schriftlich erfolgen.

Sollten Sie außerdem Nutz- und Nebenflächen wie z.B. Garagen durch einen zusätzlichen Mietvertrag gemietet haben, müssen diese auch gesondert gekündigt werden.

Möchten Sie Ihre Kündigung durch Dritte vornehmen lassen (z.B. da Sie sich im Ausland aufhalten), hat der Bevollmächtigte der Kündigung die schriftliche Original-Vollmacht beizufügen.

Neben den normalen ordentlichen Kündigungsfristen gibt es noch die Eigenbedarfskündigung des Vermieters und die Teilkündigung von Nebenraum (z.B. Dachböden, sofern sie ausgebaut werden sollen, um Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen).

Wir empfehlen, sich auf jeden Fall beraten zu lassen.

Fristlose Kündigungen

Fristlose Kündigungen sind nur aus wichtigen Gründen zulässig - hierzu beraten wir Sie gern.

Mietaufhebungsvertrag

Eine Alternative zur Kündigung ist ein sogenannter Mietaufhebungsvertrag. Dieser kann geschlossen werden, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind
und das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchten. Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist freiwillig - der andere Vertragspartner muss ihm nicht zustimmen.

BGH Entscheidungen zum Thema Kündigung

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