Die Zustimmung zur Mieterhöhung will gut überlegt sein

Mieterhöhung

Auch eine geringe Mieterhöhung kann über die Jahre erhebliche Beträge ausmachen: Die erhöhte Miete ist die Grundlage für die nächste und die weiter folgenden Mieterhöhungen. Denn nach Ablauf der gesetzlichen Fristen kann ein Vermieter erneut eine Erhöhung der Miete begehren.

Es lohnt sich also in jedem Fall ein genauerer Blick, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Denn oft werden die formellen Voraussetzungen von einem Vermieter nicht eingehalten. Oder die Miethöhe ist nicht erlaubt. Das gilt für Anpassungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Mieterhöhungen nach Modernisierungen. Auch nicht jede Staffel- oder Indexmietvereinbarung ist rechtswirksam


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Form und Frist der Zustimmung zur Mieterhöhung

Für die Zustimmung durch den Mieter gibt es eine in § 558b I BGB geregelte Frist. Sie läuft am Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung ab.

Die Zustimmung muss allerdings nicht zwingend die Schriftform einhalten: Ausreichend ist auch, dass der Mieter die erhöhte Miete drei Monate hintereinander zahlt. Hierin wird eine so genannte stillschweigende Zustimmung durch schlüssiges Verhalten gesehen.
Wird die Zustimmung nicht erteilt, so kann der Vermieter innerhalb einer Frist von weiteren 3 Monaten Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung einreichen. Für dieses Verfahren vor dem zuständigen Amtsgericht gibt es keinen Anwaltszwang.

Achtung

Ein Mieterhöhungsverlangen betrifft die Netto-Kalt-Miete und soll den Wohnwert der Wohnung berücksichtigen. Reine Mietmängel sind hier nicht zu berücksichtigen, denn sie eröffnen Gewährleistungsrechte.

Abgrenzung von Instandsetzung und Modernisierung

Wird vom Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung ausgesprochen, so ist neben zahlreichen Formalien ein Hauptkriterium, ob es sich um eine die Erhöhung rechtfertigende Modernisierung handelt oder lediglich um eine Instandsetzung. In diesem Fall ist eine Mieterhöhung nicht erlaubt.

Wohnwertbildende Faktoren

Sie haben grundlegende Bedeutung bei der vom Vermieter begehrten Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Immer, ob sich die Mieterhöhung auf

  • den Hamburger Mietenspiegel
  • Vergleichswohnungen
  • oder ein Sachverständigengutachten

stützt, sind die den Wohnwert bildenden Faktoren konkret zu beachten. 

Der Hamburger Mietenspiegel kommt alle zwei Jahre heraus und stellt einen Durchschnitt der ortsüblichen Mieten dar. In ihm werden nach entsprechenden Erhebungen Wohnungen nach Größen und Baujahr kategorisiert. In diversen Rasterfeldern sind für jeweils vergleichbare Wohnungen Spannen von einem Unter- bis zu einem Oberwert angegeben, wobei der Mittelwert ebenfalls ausgewiesen wird.

Wo in der Spanne eine Wohnung genau einzuordnen ist, ergibt sich aus einer Abwägung der den Wohnwert steigernden oder reduzierenden Merkmale. Zu ihnen gehören die Ausstattung der Wohnung, auch von Küche und Bad, die Raumaufteilung, das Vorhandensein von Balkon, Terrasse und Nebenräumen und das Umfeld.

Die örtliche Lage innerhalb der Stadt ist einer Bewertung nicht zugänglich - sie ist für jedes Grundstück in Hamburg in dem so genannten Wohnlagenverzeichnis als normale oder gute Wohnlage festgestellt. Über die in den Spannen des Mietenspiegels angegebenen Werte wird sie berücksichtigt.

Stützt ein Vermieter seine Mieterhöhung auf den Hamburger Mietenspiegel, so muss er konkret das Herausgabejahr angeben, da dieses für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens relevant ist.

Diese auch als reguläre Mieterhöhung bezeichnete Möglichkeit ist in §§ 558 ff. BGB geregelt und kommt am häufigsten vor. Der Vermieter kann die Netto-Kalt-Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Diese kann der Vermieter mit Hilfe des Hamburger Mietenspiegels, von Vergleichswohnungen oder eines Sachverständigengutachtens ermitteln.

Voraussetzung für ein Mieterhöhungsverlangen ist, dass die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem sie ausgesprochen worden ist, seit 15 Monaten unverändert ist. Und geltend gemacht werden kann eine Mieterhöhung erst ein Jahr nach Eintritt der letzten Anpassung. Unberücksichtigt bleiben hier solche Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB und Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Bei Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren ist die Erhöhung nach § 558 BGB – solche nach §§ 559, 560 BGB finden auch insoweit keine Berücksichtigung - gesetzlich auf 20 % begrenzt. Diese so genannte Kappungsgrenze liegt in Hamburg bei nur 15 %: Damit soll der Wohnungsmarkt in Hamburg entspannt werden, denn hier – wie auch in anderen Städten – wird eine Mangellage an Wohnraum zu angemessenen Bedingungen angenommen.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung setzt keine Zustimmungserklärung des  Mieters voraus. Durch einseitige Willenserklärung kann der Vermieter nach § 559 I BGB die Miete jährlich um 8 % der von den für die Modernisierung einer Wohnung entstandenen Kosten erhöhen.

Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dürfen aber für eine Mieterhöhung nicht herangezogen werden. 
Die Modernisierungsmaßnahme muss der Vermieter drei Monate vor ihrem Beginn in Textform ankündigen. In derselben Form ist die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung auszusprechen. Dabei hat die Berechnung sich an den tatsächlichen Kosten entsprechend vorliegender Rechnungen unter Abzug öffentlicher Förderungen zu richten. Die mit den Arbeiten entstandenen Kosten sind vom Vermieter detailliert darzustellen, damit der Mieter die Modernisierungs-Mieterhöhung prüfen kann.

Nur bei geringeren Modernisierungskosten von 10.000,00 € kann auch ein pauschaler Abzug von 30 % für Instandhaltungen vorgenommen werden.

Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens fällig. Die Fälligkeit tritt erst drei Monate später ein, wenn die Ankündigungserklärung fehlerhaft war oder die angekündigten Kosten der Modernisierung um 10 % überschritten werden.

Vergleichswohnungen können ebenfalls zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Dafür muss der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen benennen, die nicht identisch sein müssen. Sie müssen aber von der Lage, Ausstattung, Größe und den wesentlichen Merkmalen der Wohnung entsprechen, für die die Mieterhöhung ausgesprochen worden ist.

In dem Erhöhungsverlangen müssen die Wohnungen so konkret bezeichnet werden, dass der Mieter sie unter der angegebenen Anschrift und der angegebenen Lage im Haus tatsächlich identifizieren kann.

Die in dem Mieterhöhungsverlangen benannten Mieten müssen tatsächlich aktuell bezahlt werden. Es reichen nicht in Wohnungsangeboten geforderte Mieten.

Die Vergleichswohnungen dürfen alle dem Vermieter selbst gehören und sich auch in demselben Haus befinden wie die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, so erhöht die Miete sich automatisch entsprechend der getroffenen Vereinbarung. Da die neue Miethöhe und ihre Fälligkeit feststehen, ist ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters nicht mehr erforderlich.

Die Staffelmietvereinbarung bedarf der Schriftform durch Originalunterschrift aller Mietvertragsparteien. Die Mieterhöhung darf nicht nur in Prozenten festgehalten sein: In der Vereinbarung müssen die Erhöhungen oder die jeweils neuen Mieten in Geldbeträgen beziffert werden. Dabei muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Eine Staffelmiete kann aber nicht völlig frei vereinbart werden – denn auch für sie gilt die Mietpreisbremse. So kann bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die erste Staffelmiete um mehr als 10 % die Kappungsgrenze eingreifen. Deshalb lohnt sich selbst bei einer bestehenden Staffelmietvereinbarung ein Blick auf die Miethöhe.

Instandhaltungen und Reparaturen rechtfertigen keine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Eine solche ist nur gegeben, wenn sie dem Mieter einen Vorteil bringt. Das wird bei Maßnahmen zur Einsparung von Energie - wie der Anbringung von Dämmungen und Solaranlagen - und von Wasser - so bei der Installation von Wasserzählern - angenommen.

Auch bei Erhöhung der Wohnqualität ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung zulässig. So nach dem Anbau eines Balkons, einer Schallschutzdämmung oder dem Anbau von Isolierglasfenstern. Waren die alten Fenster allerdings schon marode, ist insoweit ein Abzug für die ohnehin erforderliche Reparatur oder den Einbau gleichwertiger neuer Fenster vorzunehmen. Nur die Mehrkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Die für eine Mieterhöhung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter auch mit einem Sachverständigengutachten belegen: Dabei muss es sich gemäß § 558a II Nr. 3 BGB um ein „mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ handeln.

Ein solches Gutachten muss so beschaffen sein, dass es dem Mieter die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens ermöglicht. In gewissem Rahmen muss der Mieter auch in der Lage sein, die in dem Gutachten gemachten Angaben zu überprüfen. Allerdings werden insgesamt an diese Voraussetzungen nicht zu hohe Anforderungen gestellt.

Erhält der Mieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558, 559 BGB, so steht ihm nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Von diesem kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens Gebrauch machen.

Bedeutung hat das Sonderkündigungsrecht bei unbefristeten Mietverträgen allerdings nicht, da für sie ohnehin die Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Bei befristeten Verträgen oder solchen mit einem Kündigungsausschluss für einen gewissen Zeitraum ermöglicht die Sonderkündigung dem Mieter aber die unter Umständen wesentlich frühere Beendigung des Mietverhältnisses. Außerdem muss der Mieter in den drei Monaten der Kündigungszeit die Mieterhöhung nicht zahlen.

Geruchtsurteile zum Thema Mieterhöhung

Hier finden Sie eine kleine Auswahl an verschiedenen Gerichtsurteilen zum Thema Mieterhöhung. Beachten Sie bitte, dass die einzelnen Umstände entscheidend sind, ob eine Erhöhung zulässig ist oder nicht.

Kein Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zur Mieterhöhung


Eine vom Mieter einmal abgegebene Zustimmung zur Mieterhöhung kann von ihm nicht widerrufen werden. Denn es besteht kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht. Der Mieter sollte deshalb nicht sofort einer Erhöhung der Miete zustimmen.

BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17

Mieterhöhung kann sich auf Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde stützen


Hat eine Gemeinde keinen Mietspiegel, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde stützen. Allerdings müssen die beiden Gemeinden im Rahmen einer Gesamtbetrachtung vergleichbar sein. Insbesondere sind hier die Einwohnerzahl, die Bevölkerungsdichte und die Infrastruktur, aber auch das kulturelle Angebot zu berücksichtigen.

BGH, Urteil v. 21.08.2019, VIII ZR 255/18

Mietspiegel muss der Mieterhöhung nicht beiliegen


Wird eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf den Mietspiegel gestützt, muss dieser dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt sein. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass der Mietspiegel allgemein zugänglich ist. Es reicht beispielsweise, wenn er bei der Hausverwaltung oder einer privaten Vereinigung - gegen eine geringe Schutzgebühr - erhältlich ist.

BGH, Urteil v. 07.07.2021, VIII ZR 167/20

Etappenweise Modernisierungsmieterhöhung für trennbare Maßnahmen


Werden umfangreiche Modernisierungen durchgeführt, so kann der Vermieter bereits nach Abschluss tatsächlich trennbarer Arbeiten eine anteilige Modernisierungsmieterhöhung aussprechen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die gesamten Modernisierungsmaßnahmen in einer Modernisierungsankündigung enthalten waren.

BGH, Urteil v. 28.04.2021, VIII ZR 5/20

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Häufig gestellte Fragen rund um das Thema Mieterhöhung

Ist eine Indexmiete vereinbart, so muss der Vermieter in seinem Erhöhungsschreiben für den Mieter nachvollziehbar darstellen, wie sich die geltend gemachte Erhöhung auf Grundlage des „Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)‟ berechnet. Dafür müssen die Indexwerte benannt und die Erhöhungen als Geldbetrag beziffert werden.

Mehrere Mieterhöhungen, die sich auf verschiedene Gründe stützen, sind nacheinander möglich. Es kommt allerdings auf die genauen Umstände des Einzelfalls an. Aber grundsätzlich kann ein Vermieter erst eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete aussprechen und in der Folge nach Modernisierungen eine entsprechende Mietanpassung fordern. Oder es kann nach einer Modernisierungs-Mieterhöhung durchaus eine Mieterhöhung im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB erlaubt sein.

Solche doppelten Mieterhöhungen dürfen allerdings die gesetzlich zulässigen Grenzen einer Anpassung nicht aushöhlen. Es kommt also entscheidend auf die konkreten Umstände an.

Wird die Miete während eines bestehenden Mietverhältnisses einvernehmlich erhöht, so unterliegt eine entsprechende Vereinbarung nicht den Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit sind die Kappungsgrenze und die Fristen, innerhalb derer eine Mieterhöhung möglich ist, nicht zu beachten. Als Mieter sind Sie aber zu einer solchen Vereinbarung nicht verpflichtet und sollten eine solche vor Abschluss sehr genau überlegen.

Kontakt

Landesverband hamburgischer Mieterschutz e.V.
Schillerstraße 47-49
22767 Hamburg-Altona
(direkt am Bahnhof Altona)

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