Die Zustimmung zur Mieterhöhung will gut überlegt sein

Diese auch als reguläre Mieterhöhung bezeichnete Möglichkeit ist in §§ 558 ff. BGB geregelt und kommt am häufigsten vor. Der Vermieter kann die Netto-Kalt-Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Diese kann der Vermieter mit Hilfe des Hamburger Mietenspiegels, von Vergleichswohnungen oder eines Sachverständigengutachtens ermitteln.

Voraussetzung für ein Mieterhöhungsverlangen ist, dass die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem sie ausgesprochen worden ist, seit 15 Monaten unverändert ist. Und geltend gemacht werden kann eine Mieterhöhung erst ein Jahr nach Eintritt der letzten Anpassung. Unberücksichtigt bleiben hier solche Erhöhungen wegen Modernisierung nach § 559 BGB und Anpassungen der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Bei Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren ist die Erhöhung nach § 558 BGB – solche nach §§ 559, 560 BGB finden auch insoweit keine Berücksichtigung - gesetzlich auf 20 % begrenzt. Diese so genannte Kappungsgrenze liegt in Hamburg bei nur 15 %: Damit soll der Wohnungsmarkt in Hamburg entspannt werden, denn hier – wie auch in anderen Städten – wird eine Mangellage an Wohnraum zu angemessenen Bedingungen angenommen.

Vergleichswohnungen können ebenfalls zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Dafür muss der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen benennen, die nicht identisch sein müssen. Sie müssen aber von der Lage, Ausstattung, Größe und den wesentlichen Merkmalen der Wohnung entsprechen, für die die Mieterhöhung ausgesprochen worden ist.

In dem Erhöhungsverlangen müssen die Wohnungen so konkret bezeichnet werden, dass der Mieter sie unter der angegebenen Anschrift und der angegebenen Lage im Haus tatsächlich identifizieren kann.

Die in dem Mieterhöhungsverlangen benannten Mieten müssen tatsächlich aktuell bezahlt werden. Es reichen nicht in Wohnungsangeboten geforderte Mieten.

Die Vergleichswohnungen dürfen alle dem Vermieter selbst gehören und sich auch in demselben Haus befinden wie die von der Mieterhöhung betroffene Wohnung.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, so erhöht die Miete sich automatisch entsprechend der getroffenen Vereinbarung. Da die neue Miethöhe und ihre Fälligkeit feststehen, ist ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters nicht mehr erforderlich.

Die Staffelmietvereinbarung bedarf der Schriftform durch Originalunterschrift aller Mietvertragsparteien. Die Mieterhöhung darf nicht nur in Prozenten festgehalten sein: In der Vereinbarung müssen die Erhöhungen oder die jeweils neuen Mieten in Geldbeträgen beziffert werden. Dabei muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.

Eine Staffelmiete kann aber nicht völlig frei vereinbart werden – denn auch für sie gilt die Mietpreisbremse. So kann bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die erste Staffelmiete um mehr als 10 % die Kappungsgrenze eingreifen. Deshalb lohnt sich selbst bei einer bestehenden Staffelmietvereinbarung ein Blick auf die Miethöhe.

Instandhaltungen und Reparaturen rechtfertigen keine Mieterhöhung wegen Modernisierung. Eine solche ist nur gegeben, wenn sie dem Mieter einen Vorteil bringt. Das wird bei Maßnahmen zur Einsparung von Energie - wie der Anbringung von Dämmungen und Solaranlagen - und von Wasser - so bei der Installation von Wasserzählern - angenommen.

Auch bei Erhöhung der Wohnqualität ist eine Modernisierungs-Mieterhöhung zulässig. So nach dem Anbau eines Balkons, einer Schallschutzdämmung oder dem Anbau von Isolierglasfenstern. Waren die alten Fenster allerdings schon marode, ist insoweit ein Abzug für die ohnehin erforderliche Reparatur oder den Einbau gleichwertiger neuer Fenster vorzunehmen. Nur die Mehrkosten können auf den Mieter umgelegt werden.

Die für eine Mieterhöhung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter auch mit einem Sachverständigengutachten belegen: Dabei muss es sich gemäß § 558a II Nr. 3 BGB um ein „mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ handeln.

Ein solches Gutachten muss so beschaffen sein, dass es dem Mieter die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens ermöglicht. In gewissem Rahmen muss der Mieter auch in der Lage sein, die in dem Gutachten gemachten Angaben zu überprüfen. Allerdings werden insgesamt an diese Voraussetzungen nicht zu hohe Anforderungen gestellt.

Erhält der Mieter eine Mieterhöhung nach den §§ 558, 559 BGB, so steht ihm nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von drei Monaten zu. Von diesem kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens Gebrauch machen.

Bedeutung hat das Sonderkündigungsrecht bei unbefristeten Mietverträgen allerdings nicht, da für sie ohnehin die Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Bei befristeten Verträgen oder solchen mit einem Kündigungsausschluss für einen gewissen Zeitraum ermöglicht die Sonderkündigung dem Mieter aber die unter Umständen wesentlich frühere Beendigung des Mietverhältnisses. Außerdem muss der Mieter in den drei Monaten der Kündigungszeit die Mieterhöhung nicht zahlen.