Energetische Modernisierung bezeichnet Maßnahmen, mit denen der Energieverbrauch eines Gebäudes dauerhaft gesenkt wird. Ziel ist es, umweltfreundlicher zu wohnen und gleichzeitig Heiz- und Energiekosten zu sparen.

Was wird bei einer energetischen Modernisierung gemacht?

Typische Maßnahmen sind:

• Austausch der Heizungsanlage durch eine moderne, effizientere Technik
• Bessere Wärmedämmung an Dach, Fassade und Keller
• Isolierung von Leitungen
• Austausch von Fenstern und Türen, um Energieverluste zu vermeiden

Welche Energiearten werden dabei betrachtet?

Der Gesamtenergieverbrauch wird unterteilt in:

• Nutzenergie: Energie, die direkt zum Heizen oder Kühlen verwendet wird
• Zusatzenergie: Energie, die für den Betrieb der Systeme notwendig ist, aber nicht direkt in Wärme oder Kälte umgesetzt wird

Durch gezielte Verbesserungen lässt sich vor allem der Nutzenergiebedarf senken, was zu mehr Effizienz führt.

Nach einer abgeschlossenen Modernisierung darf ein Vermieter die Miete erhöhen – allerdings nur unter bestimmten Bedingungen und in klar geregeltem Umfang.

Der Vermieter darf 8 % der umlagefähigen Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Dazu zählen z. B.:

• Löhne für Handwerker
• Architekten- und Ingenieurkosten
• Baunebenkosten

Wichtig: Kosten für reine Reparaturen (Instandsetzung) oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Seit 2019 gilt es, dabei zusätzlich eine sogenannte Kappungsgrenze zu beachten:

• Die Miete darf innerhalb von 6 Jahren maximal um 3 €/m² steigen  
• Bei einer Miete unter 7 €/m² liegt die Grenze sogar nur bei 2 €/m²

Wenn mehrere Modernisierungen innerhalb von 5 Jahren stattfinden, müssen die Erhöhungen zusammengerechnet werden – es darf nicht über die Grenze hinausgehen.

Laut § 555c BGB muss eine Modernisierungsmaßnahme mindestens 3 Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Eine formlose E-Mail reicht dabei aus – aber es braucht konkrete Angaben.
Die Ankündigung muss folgende Informationen enthalten:

• Was genau gemacht wird (Art und Umfang der Arbeiten),
• Wann die Arbeiten beginnen und wie lange sie dauern (Zeitplan),
• Welche Mieterhöhung oder geänderte Betriebskosten zu erwarten sind,
• sowie ein Hinweis auf Ihr Recht, einen Härteeinwand geltend zu machen, falls die Maßnahme für Sie unzumutbar wäre.

Wichtig: Ohne diese Ankündigung sind Sie nicht verpflichtet, die Modernisierung zu dulden – auch nicht, wenn plötzlich Handwerker vor der Tür stehen.

Mieter haben bei der Modernisierung von Mietwohnungen verschiedene gesetzliche Rechte, die sie schützen. Dazu gehören:

1. Recht auf Information: Der Mieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich über alle wesentlichen Details informiert werden wie Art, Umfang und Zeitrahmen der Maßnahme (§ 555c BGB).
2. Recht auf Widerspruch: Wenn die Modernisierung eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt, kann er der Maßnahme widersprechen. Der Widerspruch muss innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Ankündigung schriftlich erfolgen (§ 555d BGB).
3. Recht auf Mietminderung: Falls die Wohnung während der Modernisierung in ihrer Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigt wird, kann der Mieter Anspruch auf eine Mietminderung haben (§ 536 BGB).
4. Recht auf Schadensersatz: Wenn der Vermieter bei der Durchführung der Modernisierung seine Pflichten verletzt und dem Mieter dadurch Schaden entsteht, kann der Mieter Schadensersatz fordern (§ 280 BGB).
5. Recht auf fristlose Kündigung: In extremen Fällen, wenn die Modernisierungsmaßnahmen das Mietverhältnis unzumutbar machen, kann der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 569 BGB).

Mieter haben im Rahmen einer Modernisierung von Mietwohnungen verschiedene Pflichten, die sie beachten müssen:

1. Duldung der Modernisierung: Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die vom Vermieter angekündigte Modernisierungsmaßnahme zu dulden und den Zugang zur Wohnung für die Arbeiten zu ermöglichen (§ 555a BGB).
2. Mitwirkung bei der Modernisierung: Der Mieter muss notwendige Vorkehrungen treffen, um die Durchführung der Modernisierung zu erleichtern, z.B.- in bedingtem Rahmen -  Möbel umstellen oder den Zugang zu bestimmten Räumen freigeben.
3. Unterstützung des Vermieters: Der Mieter kann den Vermieter unterstützen, indem er beispielsweise Termine für Handwerker vereinbart oder bei der Kommunikation mit Nachbarn hilft.
4. Zahlung der erhöhten Miete: Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen ist der Mieter verpflichtet, die angekündigte erhöhte Miete zu zahlen (§ 556d BGB). Die Mieterhöhung wird dabei frühestens mit dem ersten Monat nach Abschluss der Arbeiten wirksam.