Renovierung

Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt immer wieder für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Fragen rund um die Schönheitsreparaturen beschäftigen den Bundesgerichtshof (BGH) daher schon seit Jahren. Mit Urteil vom 29.05.2013 hat der BGH die Quotenabgeltungsklausel, die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer "starren" Renovierungsfrist auszieht, nun unter bestimmten Umständen für nichtig erklärt
(VIII ZR 285/12). Viele Klauseln zur Renovierung sind damit ungültig.

Wie oft muss ich renovieren?

Schönheitsreparaturklauseln sind mittlerweile in nahezu allen Mietverträgen enthalten. Was der Vermieter verlangen darf und was nicht, hängt vom jeweiligen Mietvertrag ab.

Ältere Verträge mit starren Fristenregelungen für Verrichtungen der Renovierungsarbeiten sind - dem BGH zufolge - nur wirksam, wenn sie nachvollziehbar und verständlich sind (VIII ZR 360/03). Formulierungen
(vor allem in älteren Verträgen zu finden) wie "wie überlassen" oder "in vertragsgemäßem Zustand zurückzugeben" sind in der Regel unwirksam
(VIII ZR 339/03).

Bei einer ungültigen Renovierungsklausel ist der Vermieter im Falle einer renovierungsbedürftigen Wohnung verpflichtet, die Arbeiten selbst durchzuführen. Diese Verpflichtung kann ggf. gerichtlich gegen den Vermieter erwirkt werden.

Hat der Mieter - trotz unwirksamer Renovierungsklausel - bei notwendiger, handwerklicher und sachgerechter Durchführung bereits selbst renoviert,
kann er nach Ansicht einiger Gerichte das Geld für die Renovierung unter Umständen vom Vermieter zurückverlangen.

Neuere Verträge können dem Mieter wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Dehnbare Formulierungen wie z.B. "in der Regel", "ungefähr", "normalerweise alle drei Jahre" verpflichten zur Renovierung, da sie keinen starren Fristenplan enthalten und somit nicht aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind (VIII ZR 351/04).

Worauf muss ich achten?

Üblicherweise wird ein sogenannter Fristenplan vereinbart, wonach etwa nach fünf oder sieben Jahren die Räume der Wohnung zu renovieren sind (diese Fristenpläne sind allerdings nur Anhaltspunkte). Falls ein Mieter früher auszieht und der Vermieter keine Endrenovierung verlangen kann, soll die sogenannte Quotenklausel dafür sorgen, dass der Mieter wenigstens einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten für seine Mietzeit zahlt. Im Streitfall ist jedoch die Erforderlichkeit der Renovierung ausschlaggebend.

Ein Blick in den Mietvertrag lohnt also. Sind hierin die Schönheitsreparaturen nicht als Aufgabe des Mieters genannt, so muss dieser auch nicht tätig werden.