Schönheitsreparaturen - Oft muss ein Mieter gar nicht renovieren

Schönheitsreparaturen

Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Erhaltung der Mietsache und für die Durchführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen verantwortlich. Allerdings enthalten zahlreiche Mietverträge Regelungen, mit denen die Pflicht auf den Mieter abgewälzt wird. Oder er wird zur Tragung von – jedenfalls anteiligen – Kosten verpflichtet.

Häufig sind solche Klauseln aber schon bei Abschluss des Mietvertrags unwirksam. Oder sie verlieren ihre Wirksamkeit während des Mietverhältnisses durch die sich ändernde Rechtsprechung. Gerade zum Thema der Schönheitsreparaturen korrigieren die Gerichte immer wieder ihre Auffassung. Deshalb ist gerade in diesem Bereich des Mietrechts die Kenntnis der aktuellen Urteile von großer Bedeutung.


Haben Sie Fragen zum Thema? Hier finden sie grundlegenden Informationen rund um das Thema Schönheitsreparaturen.

Unverbindliche Informationen erhalten Sie auch in einer ersten kostenlosen telefonischen Auskunft.

040 39 53 15

Bedeutung Schönheitsreparaturen

Auch wenn sie meistens beim Auszug des Mieters zum Thema werden, können Schönheitsreparaturen auch während eines Mietverhältnisses erforderlich werden. Grund für die meisten Streitigkeiten sind

  • im bestehenden Mietverhältnis der Zeitpunkt ihrer Fälligkeit
  • bei Beendigung des Mietverhältnisses ihr Umfang
  • die Höhe der entstehenden und zu erstattenden Kosten.

Ein besonderes Problem ist regelmäßig die Beweisbarkeit des Zustands der Mietsache bei Mietbeginn.

Achtung

Schönheitsreparaturen oder vom Mieter für Renovierungen erstatteter Kostenersatz darf nicht dazu führen, dass der Vermieter im Vergleich zu dem Zustand bei Vertragsbeginn eine Wertverbesserung erhält.

Zentrale Frage ist die Renovierungsbedürftigkeit

Dieser Begriff ist beispielsweise im Zusammenhang mit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von zentraler Bedeutung. Außerdem ist, wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen fordert, festzustellen, ob die Mietsache renovierungsbedürftig ist. In keinem Fall ist eine fehlende Renovierungsbedürftigkeit mit einer Makellosigkeit der Mietsache gleichzusetzen.

Das Gesetz sieht in § 538 BGB vor, dass der Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich werden, verantwortlich ist. Allerdings kann diese Verpflichtung in dem Mietvertrag durch Renovierungsklauseln auf den Mieter übertragen werden. Dies ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:

Der Vermieter kann die Pflicht der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, wenn ihm die Wohnung frisch renoviert übergeben worden ist. Möglich ist die Übertragung auch, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat, aber in der Höhe der Kosten für bei Einzug erforderliche Schönheitsreparaturen einen Ausgleich erhält. Dieser wird in der Regel in einem Verzicht des Vermieters auf die Mietzahlung für einen gewissen Zeitraum liegen.

Schönheitsreparaturen betreffen die Wiederherstellung des dekorativen Zustands einer Wohnung, nicht aber Schäden im eigentlichen Sinn.

Hat der Mieter aus Versehen oder grober Fahrlässigkeit etwas in der Wohnung beschädigt, so gelten nicht die Regelungen über Schönheitsreparaturen. Bei ihnen geht es um die Abnutzung der Mietsache bei vertragsgemäßer Nutzung.

Das bedeutet, dass der Mieter Schäden zu ersetzen hat, selbst wenn es keine oder jedenfalls keine wirksame Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter gibt.

Nicht alle Renovierungsklauseln, die sich in vielen Musterverträgen befinden, sind wirksam. Teilweise fehlt ihnen die Wirksamkeit schon bei Vertragsschluss, oft werden sie erst während der Dauer eines Mietverhältnisses von der Rechtsprechung für ungültig erklärt.

So sind Klauseln unwirksam, die starre Renovierungsfristen – je nach Raum alle 3, 5 oder 7 Jahre - enthalten. Gleiches gilt für eine Verpflichtung des Mieters, in jedem Fall – unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten Renovierung – Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.

Unzulässig ist auch die Verpflichtung, die Wohnung in einer bestimmten Farbe – in der Regel Weiß – zurückzugeben. Auch die Klausel, dass der Mieter die Renovierung von einem Fachbetrieb durchführen lassen muss, ist nichtig. Es zählt vielmehr das Ergebnis der Arbeiten.

Schönheitsreparaturen bzw. die Renovierung der Mietsache zur Wiederherstellung des dekorativen Zustands einer Wohnung sind grundsätzlich auch während eines Mietverhältnisses geschuldet. Streitigkeiten entstehen meistens aber erst mit dem Auszug aus der Wohnung.

Es geht dann in der Regel um die Durchführung von Renovierungsarbeiten oder eine Übernahme der – teilweisen oder auch vollständigen – Kosten für Schönheitsreparaturen.

Meinungsverschiedenheiten und unterschiedliche Wahrnehmungen sind dann nicht nur über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe, sondern insbesondere auch bei Einzug des Mieters festzustellen. Da die entsprechenden Umstände häufig für die Entscheidung auch einer gerichtlichen Auseinandersetzung entscheidend sind, kommt hier de Übergabe- und Übernahmeprotokollen eine besondere Bedeutung zu. Diese sollten deshalb mit großer Sorgfalt erstellt werden.

Sind in einem Mietvertrag Renovierungsklauseln enthalten, die nur zu einem Teil rechtlich unwirksam sind, so entfallen nicht nur die entsprechenden Regelungen. Vielmehr wird die gesamte Renovierungsklausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet. Diese sind dann – entsprechend der gesetzlichen Ausgangsregelung – Sache des Vermieters.

Abgeltungsklauseln hat die Rechtsprechung ebenfalls für unwirksam erklärt. Solche hatten zum Inhalt, dass der Mieter, der vertragsgemäß während des Mietverhältnisses eine Renovierung durchgeführt hatte, bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur einen prozentualen Anteil von den zukünftig entstehenden Renovierungskosten übernehmen sollte. Dieser sollte nach der Dauer seit der letzten Renovierung anteilig berechnet werden.

Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen

Die Rechtsprechung zu Fragen rund um die Schönheitsreparaturen ist umfangreich und auch immer wieder einem Wandel unterzogen. So geht es vor allem um die Wirksamkeit von Renovierungsklauseln in Muster-Mietverträgen sowie die Voraussetzungen für Renovierungsarbeiten und deren Umfang besonders bei Auszug des Mieters aus einer Wohnung.

Mieter muss unrenoviert übernommene Wohnung auch bei Vereinbarung mit Vormieter nicht streichen


Eine mietvertragliche Formularklausel, die dem Mieter einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert übernommenen Wohnung die Renovierungspflicht auferlegt, ist unwirksam. Daran ändert auch nichts, dass der jetzige Mieter gegenüber dem vorherigen Mieter eine Renovierungspflicht eingegangen ist.

BGH, Urteil v. 22.8.2018, VIII ZR 277/16

Fristsetzung des Vermieters bei Schadensersatzansprüchen nicht erforderlich


Der Schadensersatzanspruch des Vermieters setzt bei vom Mieter unterlassenen Schönheitsreparaturen eine Fristsetzung voraus. Im Gegensatz dazu ist nach dem BGH eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung bei Schäden, die nicht vom üblichen Mietgebrauch gedeckt sind, nicht erforderlich.

BGH, Urteil vom 28.02.2018, VIII ZR 157/17

Geringfügige Abnutzungen – wie geringe Schattierungen an der Wand – begründen keine Renovierungspflicht des Mieters


Nicht jede geringfügige Abnutzung führt zu einer Renovierungspflicht des Mieters. Sind Schattierungen im Farbanstrich einer Wand kaum wahrnehmbar und fallen damit optisch nicht ins Gewicht, muss der Mieter weder streichen noch die Kosten für einen vom Vermieter im Wege der Ersatzvornahme beauftragten Maler ersetzen. Es fehlt insoweit an einer Beeinträchtigung der vertragsgemäßen Nutzung zu Wohnzwecken.

Landgericht Berlin, Urteil vom 27.07.2021, 65 S 264/20

Zuschlag für Schönheitsreparaturen zur Grundmiete ist zulässig


Sieht ein Mietvertrag keine Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter vor, so kann der Vermieter neben der Grundmiete auch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vereinbaren. Die Benennung des Zuschlags wird vom BGH lediglich als eine kalkulatorische Offenlegung gesehen.

BGH, Urteil vom 30.05.2017, VIII ZR 31/17

Fristen für Renovierung während des Mietverhältnisses

Schönheitsreparaturen können einem Mieter vertraglich bereits für die Zeit während des Mietverhältnisses auferlegt werden. Durchgeführt werden müssen sie bei objektiver Erforderlichkeit und nicht nach einem festen Fristenplan. Gleichwohl kann ein Mietvertrag gewisse Richtwerte enthalten, von denen aber je nach dem tatsächlichen Zustand der Wohnung abgewichen werden darf.

Empfohlene Zeiträume sind

  • 3 Jahre für Küchen, Bäder, Gäste-Wc´s
  • 5 Jahre für Zimmer und Flure
  • 7 Jahre für alle anderen Räume, wie beispielsweise Abstellkammern usw.

Werden vom Vermieter diese Fristen fest vorgeschrieben oder werden sogar kürzere genannt, so ist nicht nur diese Regelung nichtig. Die Nichtigkeit erstreckt sich vielmehr insgesamt auf die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Sind ihre Klauseln zu Schönheitsreparaturen wirklich wirksam?

Wir prüfen Ihren Mietvertrag und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Mehr erfahren

F&A

Häufig gestellte Fragen rund um das Thema Schönheitsreparaturen

Nicht immer muss der Mieter bei Auszug aus der Wohnung diese renovieren. Zu diesem Zeitpunkt sind Schönheitsreparaturen vom Mieter nur geschuldet, wenn er die Wohnung beim Einzug renoviert übernommen hat. Dabei reicht es aus, dass die Wohnung einen renovierten Eindruck gemacht hat. Absolute Makellosigkeit beim Einzug ist nicht vorausgesetzt.

Der Mieter muss bei Auszug eine Renovierung durchführen, wenn er wirksam zu Renovierungsarbeiten verpflichtet war, diese aber während des laufenden Mietverhältnisses nicht erbracht hatte.

Der Begriff Renovierungsbedürftigkeit ist von zentraler Bedeutung. Um davon zu sprechen, dass eine Wohnung nicht renovierungsbedürftig ist, ist es nicht erforderlich, dass sie vollständig neu gestrichen ist und auch alle anderen Schönheitsreparaturen (z.B. Heizkörper, Türen und Fenster von innen lackieren) in vollem Umfang durchgeführt sind. Vielmehr ist im Rahmen einer ganzheitlichen Betrachtung zu bewerten, ob die Mietsache auf einen objektiven Beobachter insgesamt einen ordentlichen und damit renovierten Eindruck macht.

Oft verlangen Vermieter, dass die Wohnung mit weißen Wänden und Decken zurückgegeben wird. Solche Klauseln hat die Rechtsprechung für unwirksam erklärt. Es reicht vielmehr aus, dass es sich um neutrale helle Farben handelt. Diese Verpflichtung gilt in Jedem Fall, also auch dann, wenn in dem Mietvertrag keine wirksame Renovierungsklausel enthalten ist.

Während des Mietverhältnisses ist der Mieter natürlich frei, die Wohnung nach seinem Geschmack zu gestalten.

Kontakt

Landesverband hamburgischer Mieterschutz e.V.
Schillerstraße 47-49
22767 Hamburg-Altona
(direkt am Bahnhof Altona)

Unsere Sprechzeiten
Telefonisch:
Mo - Mi: 14:00 Uhr - 19:00 Uhr
Beratung vor Ort:
Mo - Mi: 15:30 Uhr - 19:00 Uhr

Tel: 040 39 53 15
Fax: 040 3 90 69 92

E-Mail: info@mieterschutz-hamburg.de

Mitteilung an LhM senden
Adress- oder Namensänderung an LhM senden

Notfallnummer für unsere Mitglieder:
0174 6 15 94 21

Bankverbindung:
Haspa
IBAN: DE65 2005 0550 1042 2400 00
BIC: HASPDEHHXXX

Mieterverein LhM
Schillerstraße 47-49
22767 Hamburg