Schönheitsreparaturen - Oft muss ein Mieter gar nicht renovieren

Schönheitsreparaturen betreffen die Wiederherstellung des dekorativen Zustands einer Wohnung, nicht aber Schäden im eigentlichen Sinn.

Hat der Mieter aus Versehen oder grober Fahrlässigkeit etwas in der Wohnung beschädigt, so gelten nicht die Regelungen über Schönheitsreparaturen. Bei ihnen geht es um die Abnutzung der Mietsache bei vertragsgemäßer Nutzung.

Das bedeutet, dass der Mieter Schäden zu ersetzen hat, selbst wenn es keine oder jedenfalls keine wirksame Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter gibt.

Nicht alle Renovierungsklauseln, die sich in vielen Musterverträgen befinden, sind wirksam. Teilweise fehlt ihnen die Wirksamkeit schon bei Vertragsschluss, oft werden sie erst während der Dauer eines Mietverhältnisses von der Rechtsprechung für ungültig erklärt.

So sind Klauseln unwirksam, die starre Renovierungsfristen – je nach Raum alle 3, 5 oder 7 Jahre - enthalten. Gleiches gilt für eine Verpflichtung des Mieters, in jedem Fall – unabhängig vom Zustand der Wohnung und der letzten Renovierung – Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen.

Unzulässig ist auch die Verpflichtung, die Wohnung in einer bestimmten Farbe – in der Regel Weiß – zurückzugeben. Auch die Klausel, dass der Mieter die Renovierung von einem Fachbetrieb durchführen lassen muss, ist nichtig. Es zählt vielmehr das Ergebnis der Arbeiten.

Schönheitsreparaturen bzw. die Renovierung der Mietsache zur Wiederherstellung des dekorativen Zustands einer Wohnung sind grundsätzlich auch während eines Mietverhältnisses geschuldet. Streitigkeiten entstehen meistens aber erst mit dem Auszug aus der Wohnung.

Es geht dann in der Regel um die Durchführung von Renovierungsarbeiten oder eine Übernahme der – teilweisen oder auch vollständigen – Kosten für Schönheitsreparaturen.

Meinungsverschiedenheiten und unterschiedliche Wahrnehmungen sind dann nicht nur über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe, sondern insbesondere auch bei Einzug des Mieters festzustellen. Da die entsprechenden Umstände häufig für die Entscheidung auch einer gerichtlichen Auseinandersetzung entscheidend sind, kommt hier de Übergabe- und Übernahmeprotokollen eine besondere Bedeutung zu. Diese sollten deshalb mit großer Sorgfalt erstellt werden.

Sind in einem Mietvertrag Renovierungsklauseln enthalten, die nur zu einem Teil rechtlich unwirksam sind, so entfallen nicht nur die entsprechenden Regelungen. Vielmehr wird die gesamte Renovierungsklausel unwirksam mit der Folge, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen schuldet. Diese sind dann – entsprechend der gesetzlichen Ausgangsregelung – Sache des Vermieters.

Abgeltungsklauseln hat die Rechtsprechung ebenfalls für unwirksam erklärt. Solche hatten zum Inhalt, dass der Mieter, der vertragsgemäß während des Mietverhältnisses eine Renovierung durchgeführt hatte, bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur einen prozentualen Anteil von den zukünftig entstehenden Renovierungskosten übernehmen sollte. Dieser sollte nach der Dauer seit der letzten Renovierung anteilig berechnet werden.