Wann ist eine Mietminderung angebracht und wann nicht?

Berechtigen auch kleinere Mängel zur Mietminderung?

Wir wissen, dass der Vermieter während der Mietzeit verpflichtet ist, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Darüber hinaus ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Wohnung gemindert ist, berechtigt, eine herabgesetzte Miete zu zahlen. Dieses Recht einer Mietminderung nehmen die Mieter immer gern wahr. Übersehen wird dabei jedoch öfter, dass eine Minderung der Miete unzulässig ist, sofern die Tauglichkeit der Mietsache unerheblich ist. Was unerheblich ist, hat der Gesetzgeber leider nur nicht annähernd, sondern überhaupt nicht näher definiert. Allerdings sind im Laufe der Zeit dazu vielseitige Entscheidungen der Gerichte gefällt worden.

Dachgeschossausbau

Dachgeschosswohnung, Baulärm im selben Haus, § 537, 541 a, 541 b BGB
Warten auf Lärm- und Geräuschbeeinträchtigungen
Mieter hat Dachgeschosswohnung

Es mag richtig sein, dass die Arbeiten und deshalb auch der Lärm geduldet werden müssen. Die Duldungspflicht schließt aber nicht die Mietminderungsberechtigung aus:

• Abriss des Dachstuhls
• Ausbau eines neuen Dachstuhls
• Stemmarbeiten an den Außenwänden
• Ausführung eines Installationsschachtes unter
  Durchführung von Durchbruchsarbeiten an den Decken
• das Auswechseln von Regenrohren
• verschiedene Arbeiten im Treppenhaus unter
  Zuhilfenahme eines Kranes und eines Außengerüsts

sind als grundlegende Eingriffe in die Bausubstanz mit schwerwiegenden Geräusch- und Lärmbeeinträchtigungen verbunden.

Die Wohnqualität während eines größeren Bauvorhabens ist auch in den Zeiten beeinträchtigt, in denen besonders starke Lärm- und Geräuschbeeinträchtigungen nicht stattfinden, weil der Mieter nie sicher sein kann, dass er für einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen verschont ist. Die damit verbundene starke nervliche Belastung muss bei der Bemessung der Minderungs­quote mit berücksichtigt werden. Die Minderungsquote für die Dachgeschosswoh­nung des Mieters (hier: 60 %) ist nach ständiger Rechtsprechung von der Brutto-Kaltmiete zu bemessen.

AG Hamburg-Mitte, Urt. v. 16.1.1987, 44 C 1605/86

Amtsgericht Saarburg

So ist eine Minderung auf jeden Fall für Tauglichkeitsmängel dann unzulässig, wenn die Mängel dem Vermieter überhaupt nicht angezeigt worden sind. Auch eine nicht fertig gestellte Außenanlage und ein nicht angelegter Rasen sowie der mangelhafte Pflegezustand berechtigen ebenso wenig zu einer Mietminderung wie fehlende Wäscheleinen im Trockenraum oder eine fehlende Verfugung der Fußbodenleisten

AG Saarburg, Urt. v. 28.11.2001, 5 C 473/01

Amtsgericht Hamburg

Sind die Schlafzimmer- und Küchentür im gewissen Maße schwergängig und klemmen leicht, so dass sie mit gewisser Kraft in das Schloss gedrückt werden müssen, so ist dies oftmals baualtersbedingt und nicht als vertragswidrig und damit nicht minderungswürdig anzusehen. Dies gilt selbst dann, wenn die Türen sich in der Weise verbogen haben, dass sie einen Spalt in der Türzarge aufweisen, zumal dann, wenn die Parteien im Mietvertrag keine andere Beschaffenheit vereinbart haben.

AG Hamburg,Urt. v. 12.2.2002, zu 41 a C 33/01.

Amtsgericht Darmstadt

Sollten sich Kratzspuren im Toilettenbecken befinden, so ist auch dies kein Grund zur Minderung, denn angesichts der zu berücksichtigenden Baualtersklasse des Hauses und des Alters des Badezimmers sind die Mängel nur unerheblich und beeinträchtigen den Mieter in seinem Mietgebrauch nicht.

In dem nachstehenden Urteil des Amtsgerichts wird auch ausgeführt, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Erstattung der Lastschriftgebühren für erfolglos abgebuchte Mieten hat. Dem Vermieter ist nämlich nach rechtzeitiger Ankündigung der Mietminderung ein überwiegendes Mitverschulden anzurechnen, weil er in Anbetracht der Ankündigung davon ausgehen musste, dass die Lastschriften über die volle Höhe nicht eingelöst werden würden.

Klebespuren sind ebenso unerheblich wie ein zerkratzter Treppenhaushandlauf mit erheblichen Gebrauchsspuren.

AG Darmstadt, Urt. v. 2.2.01, 308 C 4591/1999
      

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